Minden évben rengeteg kérdés merül fel az ingatlanértékesítésből származó jövedelem meghatározásával kapcsolatban.
Az ingatlan eladásából eredő jövedelem kiszámítása, az ingatlan megszerzésének pontos időpontjának meghatározása, a levonható költségek körének meghatározása és az adómentességet érintő feltételek mind-mind fontos tényezők. Ebben a cikkben áttekintjük ezeket a kulcsfontosságú szempontokat, hogy segítsünk a jövedelemadóval kapcsolatos információk tisztázásában az ingatlanpiaci tranzakciók során.
2017 január 1-jétől kezdődően megszűnt a különbségtétel lakó- és egyéb rendeltetésű ingatlanok között az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adózásában. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanértékesítésből származó bevételt az adóbevallásban nem kell feltüntetni, és az 5. évben értékesített ingatlanból származó bevételre nem kell adót fizetni, tekintettel az év első évként való kezelésére. Ez a szabály vonatkozik az ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jogok (például haszonélvezeti jog) értékesítésére is.
Amennyiben az ingatlan vagy az ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog 2023-ban kerül átruházásra, a számított összeget (bevétel és költség különbsége) az idő múlásától függően kell figyelembe venni a jövedelem meghatározásához. Az alábbiak szerint változik az idő múlásával arányosan a jövedelem:
- Szerzés éve 2023: 100 százaléka
- Szerzés éve 2022: 100 százaléka
- Szerzés éve 2021: 90 százaléka
- Szerzés éve 2020: 60 százaléka
- Szerzés éve 2019: 30 százaléka
- Szerzés éve 2018 vagy azt megelőző: 0 százaléka
Ez azt jelenti, hogy 2018 vagy azt megelőző időszakban megszerzett ingatlanok értékesítésekor 2023-ban nem merül fel adóköteles jövedelem az eltelt évek miatt.
A fent említett szabályok alkalmazásakor kiemelkedő jelentősége van annak, hogy mikor kerül meghatározásra a jövedelemszerzés időpontja, mivel a jövedelemszerzés jogcíme különböző lehet.
Az ingatlanok esetében a jövedelemszerzés időpontját az érvényes szerződés benyújtásának napjaként kell tekinteni az ingatlanügyi hatóságnál. Amennyiben a vagyoni értékű jogok átruházásáról van szó, a jövedelemszerzés időpontja a szerződés megkötésének napja.
Az eladott ingatlan szerzésének időpontja
Az eladott ingatlan megszerzésének időpontja az a nap (1995. évi CXVII. törvény), amikor a szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Opciós szerződés esetén a vevő nyilatkozatának benyújtása a megszerzés időpontját jelenti, míg öröklésnél az örökhagyó halálának napját.
A bevételből levonható költségek magukban foglalják a megszerzésre fordított összeget, értéknövelő beruházásokat, és az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az állammal szemben vállalt kötelezettségeket is.
Ha az ingatlan értékesítése gazdasági tevékenység keretében történik, akkor a számított összeget kell jövedelemnek tekinteni: 13% szociális hozzájárulási adót is kell fizetni a 15% személyi jövedelemadó mellett, az adó alapja így a jövedelem 89%-a.
Adómentesség
Ha egy magánszemély tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ad át ingatlant vagy vagyoni értékű jogot egy másik magánszemélynek ellenszolgáltatásért, akkor az ebből származó jövedelem adómentes.
Az adómentesség érvényesítéséhez az eladónak a vevő által aláírt nyilatkozatot kell rendelkezésre állásra bocsátania, amely tartalmazza a vevő személyes azonosító adatait és kötelezettségvállalását az adómentesség feltételeinek teljesítésére. A valótlan nyilatkozatért az adóhiányt és következményeit a vevő terhére állapítja meg az adóhatóság. Az adómentességet igénylő dokumentumokat az adóhatósági ellenőrzés során be kell mutatni, és azokat a 2029. december 31-ig meg kell őrizni.
